Türkiye’de Emlak Balonu! (‘Konut fiyatları mantık dışı seviyelerde!’)

2017 OECD Raporunda Türkiye, 35 OECD ülkesi içinde emlak balonunun olduğu başlıca ülke olarak yer almıştır. 57 ülkedeki emlak piyasasının incelendiği 2017 IMF Raporuna göre de Türkiye’deki emlak piyasası fiyatları diğer ülkelere göre daha şişkindir.

• TÜİK verilerine göre Türkiye’de 2013’ten itibaren 772 bin konut, birikmiş konut stokuna eklenmiştir. Önceki yıllardaki stokla bu sayı çok fazladır. İstanbul’da satışta olan 300 bin konut var. Stoklar eritilemediği gibi daha da son yıllarda sayı yıllık 300 bin daha artmaktadır.
• 2017 Ekim, Kasım ve Aralık aylarındaki konut satışı 2016’nın aynı aylarına göre düşmüştür. İlk satışlar 2017 Aralık ayında 2016 Aralık ayına göre %7,1 azalmıştır. 2017 Aralık ayında, son 4 yılın Aralık ayları içinde en düşük konut satışı gerçekleşmiştir.
• İpotekli ilk satışlar 2017 yılında 2016 yılına göre Ekim’de %21, Kasım’da %25 ve Aralık’ta %30 azaldı. Konut kredisi faizlerindeki artışın da etkisiyle satışlarda gerileme dönemi devam etmektedir.
• 2017’de Bina İnşaatı Maliyet Ekseni ortalama %19,7 artsa da bu maliyetler konut fiyatlarına yansıtılamıyor. Konut satışları iyi gitmediği için fiyatlar artırılamıyor. Sektör darboğaz içindedir.
• Önceki yıllarda yeni konutların fiyatları mantık dışı seviyelere çıkmıştı ki halen vatandaşın alım gücüne hitap etmiyor. Alım gücüyle satış fiyatları arasındaki uyumsuzluk mevcut stoku artırıyor ve az taleple son 2 senedir zam yapılamıyor ve böylece reelde fiyatlar düşüyor.
• 2017 Kasım ayında Hedonik Konut Fiyat Endeksi 2016 Kasım ayına göre reel olarak %2,58 azalmıştır. Konut fiyatları enflasyon karşısında düşmektedir.
• Müteahhitlerin fazlasıyla mevcut bitmiş konutları nakde dönüştürmek istemesi sebebiyle tamamlanmış konutlar temelden konut almaya göre çok daha uygun fiyata satılmaktadır.
• İstanbul’da bazı semtlerde 2 yıl önce 700 bin TL’ye satılan evler şimdi 500 bin TL’ye satılamıyor. Şimdiden bazı bölgelerde fiyatlarda yaklaşık %30 düşüş var ve fiyatlardaki düşüş eğilimi devam etmektedir.
• Konut sektöründe çöküş yaşayan İspanya, İrlanda, Çin ve Yunanistan örnekleri mevcuttur. Çin’de emlak balonu patladıktan sonra konut fiyatları bir yıl sonra %60 düşmüştü.
• Ödenemeyen batık krediler nedeniyle de bankaların icra ile elde ederek biriken yaklaşık 15 bin gayrimenkulün sayısı da artmaktadır. Bankalarca satılmaya çalışılan bu konutlar da emlak piyasasındaki fiyatları daha düşürecektir.
• İnşaat sektöründe birçok firma iflasın eşiğine geldi, kredilerini ödemekte ve yeni kredi bulmada zorlanmaktadır.İnşaat şirketleri giderek artan borçlarını sürekli ertelemeye çalışmaktadır. Sektörde iflas dalgasının yaşanması muhtemeldir ve böylece sektörde daralma olacaktır.
• Özellikle maketten konut satarak inşaat projelerini yarıda bırakıp kaçan müteahhitler her gün artmaktadır. Konut alacakların şirketin bilançosunu incelemesi, teminat mektubu veya bina tamamlama sigortası uygulamaları mağduriyetlerin önüne geçebilir.
• Bazı evleri almak yerine aynı parayı mevduatta değerlendirmek daha mantıklıdır. 1 milyon TL, ayda yaklaşık 15 bin faiz getirirken ev alsa alacağı gelir genellikle 4-5 bin TL’yi aşmayacaktır.
• Özellikle ilk satış-yeni konutların kısa sürede tekrar satışa çıkarılması durumunda kolaylıkla alıcı bulamaması konut sektöründe işlerin iyi gitmediğini göstermekte ve sektörde gelecek parlak gözükmemektedir.
• Gayrimenkul piyasası savaş, iç savaş gündemlerinin ve geleceğin belirsiz olduğu gerilimli konjonktür nedeniyle yatırım aracı olmaktan çıkmaktadır. Oturmak için ise konut satın almayı düşünenlerin bile bir müddet daha beklemesi en mantıklı stratejidir.
• Ülke ekonomisi ve dış kaynaklardan bulunan finansman daha verimli, istihdam ve katma değer oluşturacak yatırımlara yöneltilmeliydi. İnşaatla ekonominin bir yere kadar ve inşaatla büyümenin sürdürülemez olduğunu er geç anlayacağız.
• Özellikle kentsel dönüşüm projelerine çok dikkat edilmelidir. Fikirtepe sakinleri, kentsel dönüşüm diye oturdukları evleri verdiler, evler yıkıldı, yeni ev yapılana kadar verilen kira yardımı sözünde durulmadı, arazilerinin tapuları üzerine konulan hacizleri kaldıramıyorlar.

Geleceği belirleyen iç ve dış birçok ekonomik ve politik parametre var ancak artan maliyetlere rağmen konut fiyatları düşüş eğilimine girdi ve daha da düşecek.

Bu Konu, Serpil Tatan‏ @serpiltatan_ Kullanıcı adıyla paylaşımlar yapan, bir Twitter hesabının, paylaşımlarından derlenerek oluşturulmuştur…